相続にまつわるあれこれについてのコラムです。

　前回に引き続き、不動産の相続について取り上げていきたいと思います。今回は、不動産の評価額についてご説明します。

　前回ご説明した不動産の遺産分割のうち、換価分割及び共有分割の場合には、不動産の評価額を決定する必要性は直ちにはありません。

　しかしながら、現物分割及び代償分割の場合には、不動産を売却せずに、ある相続人が当該不動産を取得し、他の相続人は、他の遺産を取得、または、相続分相当額を代償金として支払いを受けるわけですから、相続人間で不動産の評価額を決める必要があります。

　そして、不動産の評価額は、分割時の時価といわれますが、「時価」は、実際には、不動産を売却してみないと分からないのです。

　不動産の評価額に関しては、まずは、相続人全員で評価額を合意して決定することになります。

　仮に、相続人全員で合意できないということになると、不動産鑑定を行うことになります。

　以下では、不動産の評価額を合意するに際して参考にされる不動産の評価の基準、資料についてご説明します。

　不動産評価額の合意形成の資料としては、以下のような公的基準を参考にすることが多いです。

　国土交通省が特定の標準地について、毎年１月１日を基準として公示する価格をいいます。

　もっとも、実際の遺産である当該土地が「標準地」として公示価格が定まっていることは少なく、あくまでも近隣の土地の公示価格を参考にするといった使い方になるでしょう。

　土地家屋台帳等に登録された基準難度の価格または比準価格をいいます。

　土地の固定資産税評価額は、公示価格の７０％を目途に設定されているとされ、実際の時価よりは低めの金額となることが多いです。

　また、３年に１回評価替えが行われるので、土地の急激な価格価格変動に対応していない場合があります。

　財産評価基本通達により、相続税、贈与税等の算定の基準として、毎年８月頃に国税庁から公表されている価格です。

　路線価は、公示価格の８０％を目途に設定されているとされます。

　財産評価基本通達は、相続税、贈与税などを賦課するための財産評価の方法に関する全国画一的な基準であることもあり、路線価を参考に評価額を合意することも多いと思われます。

　不動産業者の簡易査定書も不動産の評価額の合意形成の資料として、使用されることがあります。

　以上、不動産の評価額の合意形成のための公的基準や、資料をご紹介いたしましたが、上記の通り、不動産の評価額は、相続人全員で評価額を合意して決定することになりますので、上記の公的基準や資料も、あくまでも合意形成のための資料ということになります。

　このように、不動産の評価額を合意するための資料としても様々な公的基準や資料がございますので、遺産分割協議において、不動産の評価額の合意形成において揉めることがしばしば起こるのです。

　遺産に不動産がある場合には、迅速な解決を図るためにも、まずはご相談ください。

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